Proteger activos
reales
Un inmueble valioso en nombre personal es simultáneamente el activo más importante de quien lo tiene y el más expuesto. Está disponible para cualquier acreedor, integrado a la masa hereditaria sin filtros, y puede quedar comprometido en un conflicto que nada tiene que ver con él. Esa exposición no es inevitable — pero la estructura que la elimina debe diseñarse antes de que el riesgo se materialice.
El derecho chileno ofrece estructuras que permiten separar el activo real del riesgo personal del titular — sociedades, derechos reales limitados, combinaciones de ambos — sin necesidad de sacarlo del control efectivo de quien lo adquirió. Lo que varía entre esas estructuras es el grado de separación que logran, los costos que implican, los efectos tributarios que producen, y los riesgos residuales que no eliminan.
La sociedad como vehículo de separación — SpA, SRL y lo que las distingue
La vía más directa para separar un activo inmobiliario del patrimonio personal de su titular es aportar el inmueble a una sociedad o adquirirlo directamente a nombre de ella. Tanto la sociedad por acciones — SpA — como la sociedad de responsabilidad limitada — SRL — producen esa separación: las deudas de la sociedad no afectan el patrimonio personal del socio, y las deudas personales del socio no afectan directamente los bienes de la sociedad.
La SpA, regulada en los artículos 424 y siguientes del Código de Comercio, tiene ventajas operativas relevantes para activos inmobiliarios de inversión. Permite múltiples accionistas con participaciones distintas, facilita la incorporación o salida de socios sin necesidad de escritura pública — salvo que los estatutos establezcan restricciones o procedimientos específicos, lo que es recomendable cuando el objetivo es controlar quién puede convertirse en accionista —, y admite estatutos sofisticados que incluyan series de acciones con distintos derechos, separando quién tiene control de administración de quién tiene derecho a las rentas. Su limitación de responsabilidad es de orden legal y no admite ampliación estatutaria.
La sociedad de responsabilidad limitada puede producir en ciertos escenarios una separación patrimonial más robusta frente a acreedores futuros del socio. Cuál de los dos vehículos es más adecuado para un activo específico depende de la estructura del patrimonio, el perfil de riesgo del titular y los objetivos de largo plazo — y esa elección es precisamente lo que define si la protección funciona o no en el conflicto concreto.
En cualquier caso, un acreedor personal del titular no puede ejecutar el inmueble que está en la sociedad — solo puede perseguir las participaciones o acciones que el titular tiene en ella, cuyo valor puede ser muy distinto del valor del inmueble según cómo estén diseñados los estatutos. Pero en la práctica bancaria chilena, cuando la sociedad requiere financiamiento, los acreedores institucionales suelen exigir garantías personales del socio: avales, fianzas o codeudas solidarias. En esos casos la separación patrimonial queda neutralizada contractualmente para ese acreedor específico, lo que debe considerarse al evaluar si la estructura produce la protección esperada.
Una sociedad mal administrada — sin contabilidad formal, sin separación efectiva de patrimonios, con flujos mezclados con los personales del socio — pierde buena parte de su valor protectorio y queda expuesta a la imputación de que es un alter ego del titular, lo que debilita la separación en un conflicto.
La desmembración del dominio — usufructo y nuda propiedad como herramienta de planificación
Una alternativa menos conocida pero igualmente relevante es la desmembración del dominio del inmueble mediante la constitución de un usufructo. El usufructo, regulado en el artículo 764 del Código Civil, separa el derecho a usar y gozar del bien — y percibir sus frutos — del derecho de disposición, que queda en manos del nudo propietario.
En términos prácticos, quien constituye usufructo sobre un inmueble en favor de otra persona — o lo retiene al transferir la nuda propiedad a un tercero — separa dos capas de derechos con titulares distintos y con exposiciones patrimoniales distintas. Los acreedores del nudo propietario pueden perseguir la nuda propiedad, y los acreedores del usufructuario pueden perseguir el usufructo. Pero una nuda propiedad sin uso ni goce — que el adquirente en remate obtiene con el usufructo vigente en favor de otra persona — tiene un valor de mercado significativamente menor que la propiedad plena, lo que reduce el atractivo del bien como objeto de ejecución y genera una protección práctica relevante, aunque no absoluta.
Esta herramienta tiene aplicación especialmente en planificación sucesoria: quien transfiere la nuda propiedad de un inmueble a sus herederos y retiene el usufructo vitalicio mantiene el control efectivo del bien durante su vida — lo usa, arrienda, percibe las rentas — mientras reduce el valor del bien en su patrimonio para efectos hereditarios, ya que la nuda propiedad ya está en manos de los herederos. Al extinguirse el usufructo por fallecimiento del usufructuario, la propiedad plena se consolida en los nudos propietarios sin necesidad de trámite hereditario sobre ese bien específico.
Sin embargo, la transferencia de la nuda propiedad a los herederos puede calificar como donación para efectos del impuesto a las herencias y donaciones, y queda sujeta a las reglas de protección de asignatarios forzosos si el valor donado excede la porción de libre disposición del causante. Esas consecuencias deben evaluarse antes de estructurar la operación.
El usufructo sobre inmuebles debe constituirse por escritura pública e inscribirse en el Registro del Conservador de Bienes Raíces para producir efectos frente a terceros. Esa inscripción hace la desmembración oponible a los acreedores de ambas partes y establece la separación de derechos de manera pública y verificable.
La combinación sociedad más usufructo — estructura para activos de mayor valor
Para activos inmobiliarios de mayor significación patrimonial, la combinación de ambos instrumentos puede producir una separación más robusta. La nuda propiedad del inmueble en una sociedad — con estatutos diseñados para controlar quién puede ser socio y en qué condiciones — y el usufructo vitalicio en manos del titular original produce una estructura en que el activo real está separado del patrimonio personal del titular, el control efectivo se mantiene a través del usufructo, y la eventual transmisión de las participaciones puede regularse por vía estatutaria y de pacto de socios.
Esta es la estructura que aparece con más frecuencia en la planificación de activos inmobiliarios de inversión — inmuebles arrendados, carteras de propiedades, activos rurales de valor — donde el objetivo no es solo proteger el activo de los riesgos del titular sino también diseñar una gobernanza clara para su administración y transmisión en el tiempo.
Los límites que ninguna estructura elimina
Ninguna de las estructuras descritas elimina todos los riesgos. El límite más importante es el temporal: una estructura constituida después de que el conflicto existe o es previsible queda expuesta a la acción pauliana. La separación que no se hizo antes del problema no protege del problema.
Hay además un límite específico de las estructuras societarias que merece atención: el pacto de socios y los estatutos solo vinculan a quienes los suscriben. Si un socio fallece y sus herederos no están vinculados por el pacto — porque no lo suscribieron o porque el pacto no contempla reglas para el ingreso de herederos — la estructura puede fracturarse en el evento sucesorio que se quería prevenir. La sociedad inmobiliaria sin pacto de socios bien redactado es una estructura a medias.
Un riesgo adicional que frecuentemente se subestima es el tributario. La constitución de usufructo, el aporte de inmuebles a sociedades, y la extracción de rentas desde la sociedad tienen consecuencias en el impuesto a la renta, en el IVA cuando aplica, y en el impuesto de herencias y donaciones cuando la planificación involucra transmisión entre generaciones. Una estructura jurídicamente correcta pero tributariamente no planificada puede producir costos que anulan la eficiencia patrimonial que se buscaba.
Lo que este análisis no puede responder sin conocer su situación
La elección de la estructura correcta para un activo real depende de variables que solo se ven con el activo concreto, el perfil del titular y los objetivos que se quieren alcanzar.
¿El activo ya existe en nombre personal del titular o se está planificando su adquisición, porque el momento define qué opciones están disponibles sin exposición a la pauliana? ¿El objetivo principal es protección frente a acreedores, planificación sucesoria, o gobernanza de un activo compartido entre varios titulares — porque cada objetivo lleva a una estructura distinta, y en el caso de la protección frente a acreedores futuros, el tipo de sociedad elegido puede hacer una diferencia significativa? ¿Hay más de un titular o se anticipa que habrá más en el futuro, lo que hace necesario un pacto de socios diseñado para esa pluralidad? ¿El activo genera rentas — arriendos, frutos — y cómo se planifica su extracción desde la estructura hacia el titular sin generar costos tributarios innecesarios? ¿La desmembración mediante usufructo produce la separación adecuada o genera complicaciones en el financiamiento del inmueble, considerando que los bancos tienen criterios propios sobre cómo tratan la nuda propiedad como garantía?
Cada una de esas variables determina si la estructura funciona en la práctica o solo en el papel.
Conclusión
Un activo real bien estructurado no es simplemente uno que está en una sociedad o tiene un usufructo inscrito. Es uno cuya estructura fue diseñada para el objetivo específico de quien lo tiene, considera los riesgos reales que ese titular enfrenta, y tiene los documentos complementarios — estatutos, pactos, testamento si corresponde — que hacen que la protección funcione en los eventos que se quieren cubrir.
La diferencia entre una estructura que protege y una que solo parece proteger está en los detalles que se diseñan antes de que llegue el conflicto — no en el instrumento que se elige.
¿Tiene un activo real que quiere estructurar?
Si tiene un activo real que quiere proteger — o si está evaluando cómo estructurar una adquisición inmobiliaria para que el activo esté separado de su riesgo personal — en SouthTerra podemos analizar su situación y definir la estructura que corresponde según los objetivos y el patrimonio concreto.
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