Due diligence
estratégico
El due diligence no es un trámite — es el proceso que determina si lo que se está comprando es lo que se cree que es. En Chile, el marco legal que rodea a los activos inmobiliarios y societarios es suficientemente complejo — y el Registro lo suficientemente imperfecto — para que lo que parece limpio en superficie tenga problemas que solo se ven cuando se revisan los documentos con profundidad.
Lo que no se detectó en el due diligence es responsabilidad del comprador. Lo que sí se detectó y se negoció — en el precio, en las garantías, en las representaciones y garantías del contrato — es riesgo manejado. La diferencia entre los dos define si la adquisición fue un negocio o el inicio de un conflicto.
El due diligence inmobiliario — la cadena de títulos como punto de partida
En la adquisición de un inmueble, el estudio de títulos es el núcleo del due diligence legal. Su objetivo es determinar si la cadena de transferencias que llega hasta el vendedor actual es válida, continua y libre de vicios que puedan afectar el dominio del comprador una vez que se perfeccione la adquisición.
El estudio de títulos analiza retrospectivamente los instrumentos que componen la historia registral del inmueble — escrituras de compraventa, inscripciones en el Registro de Propiedad del CBR, posesiones efectivas si hubo transmisión hereditaria, sentencias de prescripción adquisitiva si el dominio se adquirió por ese modo — buscando detectar causales de nulidad, inoponibilidad o resolución que puedan afectar la cadena. El horizonte de revisión estándar es de diez años hacia atrás desde el título del vendedor actual, que coincide con el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria.
Sin perjuicio de ello, ciertos vicios no quedan saneados automáticamente por el transcurso del tiempo: la nulidad absoluta de actos anteriores por objeto o causa ilícita no se extingue por prescripción extintiva de la acción — aunque el poseedor puede adquirir por prescripción adquisitiva —, y las hipotecas inscritas subsisten aunque el crédito que garantizan haya prescrito si la inscripción no ha sido cancelada. Ambos puntos requieren revisión explícita con independencia del horizonte temporal adoptado.
Los certificados del CBR son el instrumento de verificación más directo: el certificado de dominio vigente confirma quién aparece como propietario inscrito; el certificado de hipotecas y gravámenes revela si el inmueble tiene cargas reales — hipotecas, prendas, usufructos, servidumbres — que el comprador asumirá; y el certificado de interdicciones y prohibiciones de enajenar muestra si hay medidas judiciales que restrinjan la libre disposición del bien.
Un aspecto que el estudio de títulos debe analizar con particular atención es la existencia de condiciones resolutorias vigentes. Si en algún eslabón de la cadena hubo una compraventa con precio pendiente de pago que consta en escritura pública, existe una condición resolutoria tácita que, si se cumple por incumplimiento del comprador de ese eslabón, podría fundar una acción reivindicatoria en contra del adquirente posterior — con independencia de su buena fe subjetiva, si la condición constaba en el título otorgado por escritura pública. Conforme al artículo 1491 del Código Civil, en materia de inmuebles esa circunstancia opera como presunción de derecho de conocimiento: el comprador que adquiere sin revisar el título previo queda expuesto aunque subjetivamente no supiera nada.
El due diligence societario — lo que el balance no muestra
Cuando lo que se adquiere es una participación societaria — acciones de una SpA, derechos en una SRL, acciones de una SA cerrada — el due diligence tiene una dimensión adicional que no existe en la adquisición directa de activos: quien compra participaciones no compra solo los activos de la sociedad sino también sus pasivos, sus contingencias y sus obligaciones, incluyendo aquellas que no aparecen en los estados financieros.
El due diligence societario debe cubrir al menos cinco áreas. La situación registral y estatutaria: si los estatutos están vigentes, si las modificaciones están correctamente inscritas y publicadas, si hay acuerdos societarios que no se ejecutaron conforme a las formalidades legales y que pueden ser impugnados. Los contratos relevantes de la sociedad: revisando especialmente si hay cláusulas de cambio de control que puedan activarse con la adquisición. Las contingencias laborales: el pasivo laboral en Chile puede ser significativo y no siempre está correctamente provisionado — indemnizaciones por años de servicio, beneficios pactados en contratos individuales, demandas en curso o potenciales.
Adicionalmente, en Chile el adquirente de una empresa en marcha puede quedar solidariamente responsable de las obligaciones laborales y previsionales anteriores a la adquisición conforme al artículo 4° del Código del Trabajo, lo que hace de la auditoría laboral uno de los componentes más críticos del due diligence societario.
Las contingencias tributarias: si la sociedad ha sido auditada por el SII, si hay diferencias de impuesto no resueltas, si las declaraciones de los últimos años son consistentes con la documentación contable. Y los litigios en curso: tanto como demandante — para determinar si los activos que se buscan están en disputa — como demandado — para dimensionar los pasivos contingentes que el comprador asumirá.
El due diligence regulatorio — permisos, concesiones y usos autorizados
En activos inmobiliarios de uso específico — hoteles, clínicas, instalaciones industriales, edificios de uso comercial — y en empresas que operan bajo licencias o concesiones, el due diligence regulatorio es tan relevante como el legal y el contable.
¿El inmueble tiene recepción final de obras? ¿Las construcciones existentes están regularizadas o hay edificaciones sin permiso que pueden generar órdenes de demolición? ¿El uso actual del inmueble está permitido por la normativa municipal vigente o hay cambios de zonificación que lo afectan? ¿La empresa tiene todas las autorizaciones sectoriales requeridas para operar — sanitarias, ambientales, municipales — y están vigentes? ¿Hay procedimientos sancionatorios en curso ante autoridades regulatorias que puedan afectar la continuidad operacional?
En activos rurales, el due diligence regulatorio debe incluir la verificación de derechos de agua — si existen, si están correctamente inscritos en el Registro de Aguas del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, verificando además su concordancia con el Catastro Público de Aguas de la DGA, y si corresponden al caudal que el predio necesita para su explotación —, la revisión de eventuales restricciones ambientales sobre el suelo, y la verificación de que no existen servidumbres no inscritas que afecten el uso del predio.
Las representaciones y garantías — cómo el due diligence se transforma en protección contractual
El due diligence no termina con el informe de hallazgos — termina cuando los hallazgos se traducen en el contrato de adquisición. Las representaciones y garantías — declaraciones del vendedor sobre el estado del activo que el comprador puede ejecutar si resultan falsas — son el instrumento que transforma el riesgo identificado en el due diligence en protección contractual.
Un contrato de compraventa de participaciones societarias bien estructurado contiene declaraciones del vendedor sobre la exactitud de los estados financieros, la ausencia de pasivos no revelados, la vigencia de los contratos relevantes, la inexistencia de litigios no declarados y el cumplimiento de obligaciones tributarias y laborales. Si alguna de esas declaraciones resulta falsa y el comprador sufre un perjuicio como consecuencia, tiene derecho a reclamar indemnización al vendedor con independencia de si el vicio era conocido o desconocido por éste al momento de declararlo.
La extensión temporal de esas representaciones — hasta cuándo el vendedor responde por la falsedad de sus declaraciones — y los mecanismos de garantía del pago — retención de parte del precio en escrow, cartas de crédito, garantías personales — son parte de la negociación de cierre que el due diligence hace posible, porque sin información no hay base para negociar protecciones.
Lo que el due diligence no garantiza
El due diligence bien ejecutado reduce significativamente el riesgo de sorpresas post-cierre — pero no lo elimina. Hay contingencias que no son detectables con revisión documental: un pasivo laboral que nace después del cierre pero que tiene origen en hechos anteriores, una demanda que se interpone meses después de la adquisición por actos del vendedor, un vicio de título que no consta en ningún registro porque el afectado nunca lo hizo valer.
Para esas contingencias, la protección correcta no es el due diligence sino las representaciones y garantías del contrato, respaldadas por mecanismos de pago que subsistan después del cierre. El due diligence define qué se declara y qué se garantiza; el contrato define durante cuánto tiempo y por cuánto dinero el vendedor responde si esas declaraciones resultan falsas.
Lo que este análisis no puede responder sin conocer su situación
El alcance correcto del due diligence depende de variables que solo se ven con el activo concreto y los objetivos de la adquisición.
¿Lo que se adquiere es un activo directo — inmueble, maquinaria, portafolio — o una participación societaria, porque en el segundo caso el due diligence incluye la sociedad completa con todos sus pasivos y la potencial responsabilidad solidaria por obligaciones laborales anteriores? ¿El activo tiene historia registral compleja — sucesiones, prescripciones, fusiones de predios — que requiere un estudio de títulos de mayor profundidad, con verificación explícita de hipotecas subsistentes y nulidades absolutas anteriores? ¿La sociedad target opera bajo concesiones, licencias o autorizaciones sectoriales cuya transferibilidad o continuidad después de la adquisición no es automática? ¿Los contratos relevantes de la sociedad tienen cláusulas de cambio de control que la adquisición puede activar? ¿Las contingencias identificadas en el due diligence son suficientemente relevantes para renegociar el precio, para exigir garantías adicionales o para estructurar un mecanismo de ajuste post-cierre? ¿El vendedor está dispuesto a otorgar representaciones y garantías con respaldo real, o el deal se estructura como compra a riesgo del comprador?
Cada una de esas preguntas define si el due diligence que se realizó es suficiente para la adquisición que se está ejecutando — o si hay vacíos que el comprador está asumiendo sin saberlo.
Conclusión
El due diligence no protege al comprador de todos los riesgos — protege de los riesgos que eran detectables y que, detectados, se pueden negociar. Lo que no se buscó no se encontró, y lo que no se encontró no se negoció.
En adquisiciones relevantes, el costo del due diligence es siempre menor que el costo de descubrir después del cierre lo que hubiera aparecido si se hubiera buscado antes.
¿Está evaluando una adquisición?
Si está evaluando adquirir un activo, una empresa o una participación societaria y necesita determinar qué revisar, cómo estructurar las protecciones contractuales y qué contingencias son materiales — en SouthTerra podemos ejecutar el due diligence legal, analizar los hallazgos y definir cómo se traducen en el contrato de adquisición.
ConversemosConfidencial · Respuesta dentro de 24 horas hábiles