Cómo estructurar
un SPV inmobiliario
Un SPV no es solo una sociedad que tiene un inmueble. Es la estructura que determina quién controla el activo, cómo se financia, cómo se distribuyen los retornos y qué ocurre cuando el proyecto termina. Un SPV mal estructurado — con garantías personales ilimitadas, sin pacto de gobernanza, sin mecanismos de salida — es una sociedad con nombre sofisticado que no produce la separación que promete.
La lógica del SPV es simple y poderosa: aislar el riesgo del proyecto del riesgo personal de los promotores, y aislar ese proyecto de otros activos o proyectos del mismo grupo. Pero esa lógica solo funciona si el vehículo está bien construido. Si los socios garantizan personalmente todas las deudas, si las decisiones no tienen reglas claras para el ciclo de vida del proyecto, o si la salida no está prevista — el SPV es una cáscara que no protege.
El tipo societario — SpA como estándar y sus razones
En Chile, la SpA es el tipo societario estándar para SPVs inmobiliarios de mediana y alta complejidad. Concentra las ventajas operativas relevantes para ese uso específico: separación patrimonial robusta entre la sociedad y sus accionistas, series de acciones que permiten estructuras de capital diferenciado, y flexibilidad para diseñar estatutos y pactos a medida del proyecto.
La transferencia de acciones de la SpA se perfecciona mediante contrato de compraventa o cesión firmado ante dos testigos o con autorización notarial — sin necesidad de escritura pública como regla general, aunque los estatutos pueden exigir mayor formalidad — seguido de la anotación en el registro de accionistas por el administrador del vehículo y la notificación al SII mediante el Formulario 3239 dentro de los quince días hábiles siguientes a la firma. Omitir cualquiera de esos pasos puede dejar el traspaso sin efecto frente a la sociedad o generar contingencias tributarias.
La sociedad anónima cerrada es una alternativa para proyectos de mayor tamaño o que anticipan un número relevante de inversionistas, dado que su régimen — la Ley 18.046 — ofrece un marco más estandarizado que en ciertos contextos da mayor certeza a inversionistas institucionales o financistas. La contrapartida es mayor rigidez formal: juntas con quórum legales, directorio obligatorio con al menos tres miembros, y requisitos de información más exigentes.
La SRL y la sociedad colectiva son inadecuadas para SPVs inmobiliarios en la mayoría de los casos: la primera por la limitada flexibilidad de su estructura de capital, la segunda porque la responsabilidad ilimitada de los socios destruye el aislamiento de riesgo que el SPV persigue.
La estructura de capital — cómo se organiza quién pone qué y a cambio de qué
El elemento más importante del diseño de un SPV — y el que más frecuentemente se simplifica en exceso — es la estructura de capital. Quién aporta qué, en qué forma, con qué retorno esperado y en qué orden de prelación define la economía real del proyecto y los derechos de cada participante cuando el proyecto produce resultados — o cuando no los produce.
En un SPV inmobiliario típico coexisten al menos dos tipos de participantes con perfiles distintos. Los accionistas — que aportan capital de riesgo, asumen el riesgo operacional del proyecto y tienen derecho al retorno residual después de pagar todas las deudas y costos. Y los financistas — que aportan deuda con garantía real sobre el activo, tienen derecho a un retorno fijo predefinido y preferencia de cobro sobre los accionistas en caso de liquidación.
Esa distinción entre deuda y capital define la exposición real de cada participante: el accionista puede perder todo su aporte; el financista con garantía hipotecaria tiene preferencia de cobro sobre ese bien específico. Entre varios acreedores hipotecarios sobre el mismo bien, el orden de prelación se determina por el orden de inscripción en el CBR — el primero que inscribió cobra primero, lo que hace que el registro oportuno de las garantías sea un paso operativo crítico que no admite demora.
Dentro de la estructura accionaria, las series de acciones de la SpA permiten crear capas adicionales: acciones preferentes con retorno mínimo garantizado antes de que los accionistas ordinarios reciban distribuciones, acciones de gestión con mayor peso en las decisiones operacionales, o acciones de inversión con derechos económicos pero sin voto en la administración. Esa granularidad permite alinear los derechos de cada participante con su rol real en el proyecto.
La gobernanza del SPV — quién decide qué durante la vida del proyecto
En un SPV, el proyecto tiene un plan definido desde el inicio — comprar el activo, desarrollarlo, arrendarlo o venderlo — y las decisiones relevantes son pocas pero de alto impacto: cuándo comprar, cuándo vender, cómo financiarse, cómo distribuir.
El pacto de accionistas del SPV debe definir con precisión cuáles decisiones están en manos del administrador o gerente del proyecto — las operacionales del día a día —, cuáles requieren aprobación de la junta de accionistas con quórum ordinario, y cuáles requieren unanimidad o supermayoría: la venta del activo, la contratación de deuda adicional, la entrada de nuevos socios, la extensión del plazo del proyecto. Sin esa distinción, cualquier socio puede bloquear decisiones operacionales críticas o, en el otro extremo, el administrador puede tomar decisiones de fondo sin consultar a los accionistas.
La información es el otro elemento central de la gobernanza. Los accionistas que no participan en la gestión operacional tienen derecho a recibir información periódica sobre el avance del desarrollo, el estado financiero del SPV y los hitos del proyecto. Esos derechos de información deben estar en el pacto con periodicidad definida — mensual, trimestral, por hito — no como obligación genérica que nadie cumple.
El financiamiento — cómo estructurar la deuda del SPV sin comprometer la separación patrimonial
Uno de los puntos más delicados en la estructuración de un SPV inmobiliario es el financiamiento externo. La separación patrimonial que el SPV ofrece puede quedar neutralizada si los socios garantizan personalmente las deudas del vehículo — avales, fianzas, codeudas solidarias — porque en ese caso el banco o acreedor tiene acceso directo al patrimonio personal de los socios con independencia de que el activo esté en el SPV.
En la práctica bancaria chilena, los financistas institucionales exigen con frecuencia garantías personales de los socios controladores, especialmente en proyectos en etapa temprana donde el activo aún no genera flujos. Esa exigencia no es negociable en muchos casos, pero sí puede estructurarse de forma que la garantía personal quede limitada en monto o en plazo — garantía parcial hasta cierto porcentaje de la deuda, garantía temporal que caduca al alcanzar ciertos hitos del proyecto, o garantías cruzadas entre los socios en lugar de garantías individuales por el total.
La hipoteca del activo del SPV en favor del financista es la garantía real preferida porque afecta el activo mismo sin comprometer el patrimonio personal de los socios. Su inscripción en el CBR es condición de su oponibilidad frente a terceros y define la prelación frente a otros acreedores del SPV. Un SPV bien estructurado tiene la hipoteca del activo como garantía principal, y las garantías personales de los socios como respaldo residual limitado — no como garantía primaria ilimitada.
La vida del SPV y su extinción — el fin del proyecto como evento planificado
A diferencia de una empresa operacional diseñada para perdurar, el SPV tiene un horizonte definido. El proyecto termina cuando el activo se vende, cuando el desarrollo se completa y los retornos se distribuyen, o cuando el plazo acordado vence. Esa característica debe estar en la estructura desde el inicio.
El pacto de accionistas debe definir el evento de término del SPV — la venta del activo, la distribución final de los retornos — y los mecanismos de liquidación ordenada: cómo se pagan las deudas, en qué orden se distribuye el remanente entre los accionistas, y qué ocurre si hay accionistas que se niegan a aprobar la venta cuando la mayoría quiere salir. Las cláusulas de drag along — que en el contexto del SPV permiten a la mayoría forzar la venta del activo y la liquidación del vehículo — son el mecanismo más relevante para prevenir bloqueos en la salida.
Si el proyecto se extiende más allá del plazo originalmente previsto — porque el mercado no está en condiciones de vender, porque el desarrollo tomó más tiempo, porque surgieron problemas regulatorios — el pacto debe prever cómo se toma esa decisión y qué derechos tienen los socios que quieren salir aunque el proyecto no haya terminado.
Lo que este análisis no puede responder sin conocer su situación
La estructuración correcta de un SPV depende de variables que solo se ven con el activo concreto, los participantes y el proyecto específico.
¿El tipo societario elegido — SpA o SA cerrada — es el adecuado para el perfil de los inversionistas y el tipo de financiamiento que se busca? ¿La estructura de capital distingue correctamente entre deuda y capital, y entre series de acciones con distintos derechos económicos y de voto? ¿El pacto de accionistas cubre las decisiones críticas del proyecto — venta del activo, contratación de deuda adicional, extensión del plazo — con los quórum correctos para cada una? ¿Las garantías que los socios otorgan al financista están estructuradas de forma que no destruyen el aislamiento patrimonial que el SPV persigue — o son garantías personales ilimitadas que hacen irrelevante la separación? ¿El evento de término del proyecto y los mecanismos de liquidación están regulados, incluyendo el drag along para el caso en que algún socio bloquee la salida? ¿Alguno de los traspasos de participaciones contemplados involucra a cónyuges — caso en que la compraventa de acciones entre ellos es nula conforme al artículo 1796 del Código Civil y se requieren fórmulas alternativas?
Cada una de esas preguntas puede cambiar completamente si el vehículo protege a sus participantes o los expone de maneras que no anticiparon al entrar.
Conclusión
Un SPV bien estructurado es uno de los instrumentos más eficaces del derecho patrimonial chileno para aislar el riesgo de un proyecto inmobiliario, organizar a múltiples participantes con perfiles distintos y planificar una salida ordenada cuando el proyecto termina. Un SPV mal estructurado es una sociedad con nombre sofisticado que no produce ninguno de esos efectos.
La diferencia no está en el instrumento — está en si el vehículo fue diseñado para el proyecto específico o simplemente constituido para cumplir el trámite de tener una sociedad.
¿Está estructurando un proyecto inmobiliario?
Si está estructurando un proyecto inmobiliario y necesita definir el vehículo, la estructura de capital y la gobernanza — o si ya tiene un SPV y quiere revisar si está bien construido para proteger su posición — en SouthTerra podemos analizar el proyecto y diseñar la estructura que corresponde según los participantes y el activo concreto.
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