Vicios ocultos en
compraventa de inmuebles

Si compró a una inmobiliaria o constructor

Opera el régimen especial del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. El propietario primer vendedor responde por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en la construcción. Es una responsabilidad legal objetiva —no requiere acreditar mala fe del vendedor— y los plazos de garantía son considerablemente más largos que los del Código Civil. Además, la responsabilidad es solidaria con los profesionales que intervinieron en la construcción: arquitectos, ingenieros, constructores. Este régimen se tramita por procedimiento sumario, lo que lo hace más rápido que un juicio ordinario.

Si compró entre privados

Opera exclusivamente el Código Civil, a través de las acciones edilicias. El saneamiento de los vicios redhibitorios es un efecto natural del contrato de compraventa: opera sin necesidad de cláusula especial y el vendedor responde por él aunque no lo haya pactado expresamente. El comprador debe acreditar que el vicio existía al momento de la venta, que era oculto, y que tiene la gravedad suficiente para fundar la acción. No hay responsabilidad objetiva: si el vendedor no conocía el vicio y no tenía razón para conocerlo, la indemnización de perjuicios no procede aunque el vicio exista.

Acción redhibitoria

Busca la resolución del contrato de compraventa: el comprador devuelve el inmueble y el vendedor restituye el precio. Procede cuando el vicio es de tal gravedad que, de haberlo conocido, el comprador no habría adquirido el bien. Es la acción más drástica y la más difícil de obtener porque exige acreditar que el defecto hace el inmueble inútil para su destino o gravemente defectuoso. Una falla reparable raramente cumple ese estándar. Una falla estructural que hace inhabitable la vivienda probablemente sí. Si el juez estima que el vicio no tiene suficiente importancia para justificar la resolución completa, puede rechazar esta acción y conceder solo la rebaja del precio aunque el comprador haya pedido la resolución.

Acción quanti minoris

Persigue la rebaja proporcional del precio: el comprador se queda con el inmueble pero recupera parte de lo pagado en proporción a la magnitud del defecto. Es la acción más utilizada en inmuebles porque la mayoría de los vicios son reparables o no impiden completamente el uso del bien. Los tribunales civiles chilenos fijan la rebaja según lo que acredite el informe pericial.

Relación entre ambas acciones

El comprador elige cuál ejercer, pero esa elección tiene consecuencias. Las dos acciones son incompatibles como pretensión principal simultánea. Lo que sí es posible es pedir una en subsidio de la otra: por ejemplo, pedir la resolución del contrato y, subsidiariamente, la rebaja del precio para el caso en que el tribunal estime que el vicio no justifica la resolución completa. Esa estructura es la más recomendable cuando hay incertidumbre sobre la gravedad que el tribunal le asignará al defecto.

Indemnización de perjuicios

No es una acción independiente sino accesoria: se acumula con la redhibitoria o con la quanti minoris, pero solo cuando el vendedor conocía el vicio y no lo declaró, o cuando por su actividad profesional debía conocerlo. La relación entre las tres acciones es la siguiente:

Si el vendedor privado ignoraba el vicio de buena fe, no hay indemnización aunque el vicio exista y aunque prospere la acción principal. Los pactos de irresponsabilidad por vicios ocultos son ineficaces cuando el vendedor sabía de su existencia. Bajo la LGUC, en cambio, la indemnización procede directamente porque la responsabilidad del primer vendedor inmobiliario es objetiva y no requiere probar conocimiento del defecto.

No hacer inspección técnica previa.

El comprador que no encarga una revisión técnica antes de comprar asume el riesgo de que los defectos sean calificados como aparentes y no ocultos. Un vicio que un experto habría detectado no es vicio oculto reclamable.

Dejar pasar el tiempo.

El error más costoso. Los plazos del Código Civil son de uno y dieciocho meses desde la entrega. Muchos compradores esperan que el vendedor resuelva el problema voluntariamente y cuando eso no ocurre los plazos ya vencieron.

No acreditar técnicamente el vicio.

Los tribunales chilenos han descartado demandas fundadas solo en testimonios de testigos sin conocimientos técnicos cuando se trata de fallas complejas. Un informe pericial de un organismo técnico competente es prácticamente indispensable para acreditar la existencia, gravedad y preexistencia del vicio.

Confundir deterioro normal con vicio oculto.

El desgaste propio del uso y del tiempo no es vicio oculto. Tampoco lo es una característica que el comprador diligente habría podido detectar con una revisión básica. La línea entre vicio oculto y deterioro esperable no siempre es clara y es objeto frecuente de debate en juicio.

No reservar derechos en la escritura.

Algunas escrituras contienen cláusulas de aceptación del estado del inmueble que pueden debilitar la posición del comprador. Revisarlas antes de firmar es parte de una compra bien asesorada.