Opción de compra y
promesa unilateral de compraventa
En el mercado inmobiliario chileno es frecuente que una de las partes necesite asegurarse la posibilidad de comprar un inmueble — sin estar todavía en condiciones de hacerlo — mientras la otra se compromete a mantener esa posibilidad abierta. Para articular ese resultado se utilizan dos figuras que en la práctica suelen confundirse: la opción de compra y la promesa unilateral de compraventa.
Son figuras distintas. Tienen naturaleza jurídica diferente, generan obligaciones distintas para cada parte y producen efectos distintos frente al incumplimiento. Usar una cuando debería usarse la otra, o redactarla deficientemente, puede convertir un instrumento de resguardo en un contrato ineficaz o en una fuente de litigio.
La promesa bilateral y su contexto — punto de partida necesario
El punto de partida es el artículo 1554 del Código Civil, que regula el contrato de promesa. La promesa bilateral de compraventa — la más usual en el mercado — obliga a ambas partes: el promitente vendedor se obliga a vender y el promitente comprador se obliga a comprar. Cada uno puede exigir al otro el cumplimiento de esa obligación de hacer.
Para que sea válida, el artículo 1554 exige que se cumplan cuatro requisitos copulativos: que conste por escrito; que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato definitivo; y que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten las solemnidades para que sea perfecto.
Si falta cualquiera de estos requisitos, la promesa es nula absolutamente. No se sanea. No produce efectos. El plazo o condición es especialmente relevante: una promesa sin plazo ni condición que fije cuándo debe celebrarse el contrato definitivo es nula de pleno derecho.
La promesa unilateral — estructura y debate jurídico
La promesa unilateral de compraventa es aquella en que solo una de las partes se obliga. El promitente vendedor se compromete a vender si el beneficiario decide comprar — pero el beneficiario no asume obligación de comprar. Solo tiene la facultad de exigir la venta si así lo decide.
Aquí reside el problema central que ha marcado esta figura en el derecho chileno: si el promitente comprador no se obliga, la condición de que se celebre el contrato definitivo depende exclusivamente de su voluntad. Y el artículo 1478 del Código Civil establece que son nulas las obligaciones contraídas bajo condición que depende de la sola voluntad de la persona que se obliga — la llamada condición meramente potestativa del deudor.
La jurisprudencia chilena ha declarado en más de una ocasión que una promesa unilateral en que la celebración del contrato definitivo queda entregada a la sola voluntad del beneficiario es nula, porque la condición de que se otorgue la escritura depende de la mera voluntad del promitente comprador. Abeliuk da cuenta de un fallo en que se anuló exactamente una promesa de compraventa en que la celebración del definitivo debía hacerse cuando el promitente comprador lo pidiera.
Esto no significa que toda promesa unilateral sea inválida. Significa que debe estar técnicamente bien construida para evitar que quede expuesta a ese cuestionamiento.
El contrato de opción — naturaleza y diferencias relevantes
El contrato de opción es una figura distinta. En él, una parte — el otorgante — formula una oferta irrevocable, completa y temporalmente delimitada, en favor de otra — el optatario — quien se limita a admitirla y se reserva la facultad de aceptarla o rechazarla dentro del plazo convenido.
La diferencia de fondo con la promesa unilateral está en la naturaleza del acto: la opción no es una promesa de celebrar un contrato futuro — es una oferta que ya contiene todos los elementos del contrato definitivo y que el otorgante no puede retirar durante el plazo pactado. Cuando el optatario acepta, el contrato queda perfecto sin necesidad de una escritura adicional que lo celebre.
Esto tiene consecuencias prácticas importantes. En la promesa unilateral, para llegar al contrato definitivo se requiere que el beneficiario exija el cumplimiento y que el promitente otorgue la escritura — hay una obligación de hacer pendiente. En la opción correctamente estructurada, la aceptación del optatario perfecciona el contrato directamente, sin que el otorgante tenga que ejecutar ningún acto adicional.
La opción ha operado históricamente sin mayores cuestionamientos en el ámbito del leasing y en el Derecho de Minería — el artículo 169 del Código de Minería la reconoce expresamente. En materia inmobiliaria civil su validez descansa en la autonomía de la voluntad y en los principios generales de los contratos, no en una regulación específica.
El riesgo práctico central — la condición meramente potestativa
El riesgo más frecuente en ambas figuras es la nulidad por condición meramente potestativa del deudor. El mecanismo es el siguiente: si el contrato queda estructurado de modo que la única obligación exigible — la del promitente vendedor — está suspendida por una condición que depende de la sola voluntad del beneficiario, el juez puede concluir que no hay obligación válida, porque no hay intención seria de obligarse.
Para evitar ese resultado, la redacción debe ser cuidadosa en varios puntos. El plazo de ejercicio debe estar claramente fijado. La aceptación u opción debe ser un acto formal y específico — no simplemente el hecho de que el beneficiario "decida comprar". Si hay precio o prima por la opción, debe estar determinado o ser determinable. El inmueble debe estar individualizado con precisión. Y la fórmula de ejercicio debe estar descrita con suficiente detalle para que no sea ambigua.
Lo que está en juego en cada figura
Para el otorgante de la opción o el promitente vendedor unilateral
El riesgo principal es quedar vinculado durante el plazo de opción sin poder disponer del inmueble, mientras el beneficiario evalúa si le conviene o no. Si el inmueble se valoriza durante ese período, el otorgante pierde la plusvalía. Si el inmueble recibe ofertas mejores, no puede aprovecharlas. Por eso es usual que se pacte una prima o precio por la opción — una contraprestación que recibe el otorgante a cambio del sacrificio de mantener la oferta abierta.
Para el beneficiario u optatario
El riesgo principal es que la figura sea declarada nula por alguno de los defectos señalados, dejándolo sin la posibilidad que creía tener garantizada. También existe el riesgo de que el otorgante enajene el inmueble a un tercero durante el plazo — lo que puede generar acción de perjuicios pero no necesariamente recuperar el inmueble si el tercero adquirió de buena fe.
Para ambas partes
La falta de inscripción o anotación de alguna forma en el CBR deja la opción expuesta a que el inmueble sea enajenado o gravado a favor de terceros durante el plazo. A diferencia de la promesa bilateral, que puede anotarse al margen de la inscripción de dominio, la opción no tiene un mecanismo registral específico claramente establecido en la ley chilena — lo que es una fuente de riesgo real.
Los problemas más frecuentes en la práctica
Promesa unilateral sin plazo definido
La promesa no establece un plazo claro para que el beneficiario ejerza su derecho. Si el plazo es indefinido o queda entregado a la voluntad del beneficiario, hay nulidad potencial y el promitente queda atado sin límite temporal.
Opción redactada como promesa
La escritura se titula "opción de compra" pero en realidad está estructurada como una promesa unilateral, con todos los problemas que eso implica en cuanto a la condición meramente potestativa y a las solemnidades del artículo 1554.
Precio no determinado ni determinable
Si el precio del contrato definitivo no está fijado en la opción o promesa — o no hay un mecanismo claro para determinarlo — el contrato prometido no está suficientemente especificado, lo que puede acarrear nulidad por incumplimiento del requisito del artículo 1554 número 4.
Ausencia de mecanismo de ejercicio
El contrato no establece cómo debe notificarse la aceptación ni qué forma debe revestir. Cuando el beneficiario intenta ejercer la opción, el otorgante cuestiona la validez o forma del ejercicio y se genera un litigio evitable.
Enajenación del inmueble durante el plazo
El otorgante vende el inmueble a un tercero mientras la opción está vigente. El beneficiario tiene acción de perjuicios contra el otorgante, pero si el tercero adquirió de buena fe la recuperación del inmueble puede ser muy difícil.
Estrategias de protección y estructuración
La primera decisión relevante es elegir la figura correcta para el resultado que se quiere. Si el objetivo es que ambas partes queden vinculadas, la promesa bilateral del artículo 1554 es el instrumento adecuado. Si el objetivo es que solo una parte quede vinculada — dejando libre al beneficiario — hay que optar entre la promesa unilateral técnicamente construida o el contrato de opción, y diseñar el instrumento con precisión.
Para reducir el riesgo de nulidad en la promesa unilateral, la doctrina recomienda establecer un plazo fijo y determinado para el ejercicio; describir la aceptación como un acto formal específico, no como una condición dependiente de la mera voluntad; y, en lo posible, establecer una contraprestación del beneficiario — aunque sea simbólica — que diferencie la posición de ambas partes y refuerce la estructura bilateral del vínculo.
Para la opción, la redacción debe reflejar que el otorgante formula una oferta completa e irrevocable — con todos los elementos del contrato definitivo ya incluidos — y que la aceptación del optatario dentro del plazo perfecciona el contrato sin necesidad de actos adicionales.
En ambos casos, la inscripción o anotación registral de alguna forma de cautela en el CBR es una medida de protección relevante para proteger al beneficiario frente a enajenaciones o gravámenes durante el plazo.
Preguntas frecuentes
¿La opción de compra me garantiza que podré comprar el inmueble?
Depende de cómo esté redactada y de si el otorgante cumple. Si la opción está bien estructurada, usted tiene el derecho de exigir la compraventa — o de demandar perjuicios si el otorgante no cumple. Pero si el inmueble fue enajenado a un tercero de buena fe durante el plazo, recuperarlo puede ser muy difícil. Por eso la protección registral y la correcta redacción del instrumento son fundamentales.
¿Puede el otorgante vender el inmueble a otra persona mientras la opción está vigente?
Si lo hace, incumple el contrato y queda expuesto a una acción de perjuicios. Pero si el tercero adquirió de buena fe, sin conocer la opción, la situación se complica: el tercero puede conservar el inmueble y usted solo tendría acción dineraria contra el otorgante. Es uno de los riesgos más graves de no contar con algún mecanismo de publicidad registral.
¿Cuál es la diferencia práctica entre una opción y una promesa unilateral?
En la opción, la aceptación del beneficiario perfecciona directamente el contrato definitivo. En la promesa unilateral, la aceptación genera una obligación de hacer que el promitente vendedor debe cumplir — otorgando la escritura definitiva. Si el promitente no otorga voluntariamente la escritura, en la promesa hay que exigirla judicialmente; en la opción bien estructurada, el contrato ya está perfecto por la sola aceptación.
¿Qué pasa si el plazo de la opción vence y no la ejercí?
La opción caduca y el otorgante queda libre de sus compromisos. No hay obligación de prorrogar ni de notificar. El beneficiario pierde la posibilidad de comprar y, si pagó una prima por la opción, esa prima generalmente no se restituye — es la contraprestación por mantener la oferta abierta durante el plazo.
¿La promesa unilateral debe constar en escritura pública?
Si el contrato prometido es la compraventa de un bien raíz, que se perfecciona por escritura pública, la respuesta está en el artículo 1554: la promesa debe cumplir los requisitos de ese precepto, entre ellos que el contrato prometido esté especificado de modo que solo falten las solemnidades para que sea perfecto. La práctica notarial chilena exige escritura pública para la promesa de compraventa de inmueble. La opción tiene menos claridad normativa, pero en la práctica también se otorga por escritura pública cuando el inmueble lo requiere.
La opción de compra y la promesa unilateral son instrumentos útiles cuando se necesita asegurar una posición en una operación inmobiliaria sin cerrar el trato de inmediato. Pero su utilidad depende enteramente de que estén bien diseñadas — porque una opción mal redactada puede ser nula, y una promesa unilateral mal estructurada puede quedar sin efecto precisamente cuando más se la necesita.
Elegir la figura correcta, redactarla con precisión y proteger la posición registral del beneficiario son las tres decisiones que determinan si el instrumento cumple su función o si se convierte en el origen de un conflicto.
En SouthTerra analizamos y redactamos estos instrumentos con el nivel de detalle que requiere una operación inmobiliaria real — porque la diferencia entre una opción válida y una nula puede estar en una cláusula.
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