Mandato para compraventa
de inmuebles
En el mercado inmobiliario chileno es frecuente que las compraventas se celebren a través de un mandatario —un representante que actúa a nombre del vendedor o del comprador. El mandante no concurre personalmente a la escritura: lo hace alguien que tiene poder para representarlo.
Cuando ese poder existe, es suficiente y está vigente, la operación es válida y el mandante queda obligado como si hubiera actuado personalmente. Cuando el poder tiene defectos —está vencido, no incluye la facultad de enajenar, fue revocado antes de la firma, o el mandatario excedió sus límites— la compraventa celebrada puede ser inoponible al mandante, y el adquirente puede encontrarse con que el contrato no produjo los efectos que creía. El mandato para compraventa de inmuebles es una de las fuentes más frecuentes de vicios en los títulos inmobiliarios y una de las que más fácilmente pasa inadvertida en un estudio de títulos descuidado.
La distinción fundamental — mandato y poder de representación
El mandato es el contrato por el cual una persona encarga a otra la gestión de uno o más negocios por su cuenta y riesgo. La representación —la facultad de actuar en nombre del mandante produciendo efectos directamente en su patrimonio— no es de la esencia del mandato, pero es lo que caracteriza al mandato con representación que se usa en compraventas inmobiliarias.
Cuando el mandatario actúa dentro de los límites del poder y con representación, los efectos del contrato que celebra se radican directamente en el mandante: es el mandante quien vende o compra, quien queda obligado al pago del precio o a la entrega del inmueble, y en cuyo nombre se inscribe la tradición en el CBR.
Cuando el mandatario actúa fuera de los límites del poder —excediéndolos o actuando con un poder inexistente o extinguido— los actos que celebra son inoponibles al mandante. El contrato no lo afecta, no lo obliga y no transfiere el dominio. El tercero que contrató con el mandatario puede quedar sin el inmueble que creía haber adquirido y sin más acción que la de perjuicios contra el mandatario que actuó sin facultades suficientes.
Los requisitos del mandato para enajenar inmuebles
El mandato para vender o comprar un inmueble tiene requisitos específicos que lo distinguen del mandato general.
Debe constar en escritura pública. Dado que el acto que se encarga —la compraventa de un inmueble— es solemne y requiere escritura pública, el poder para celebrarlo debe otorgarse con la misma solemnidad. Un mandato en instrumento privado no es suficiente para facultar al mandatario a comparecer en la escritura de compraventa de un inmueble.
Debe incluir facultad expresa de enajenar. El mandato general de administración no habilita al mandatario para enajenar bienes raíces del mandante. La facultad de enajenar debe estar expresamente conferida. Si el poder dice "administrar los bienes del mandante" sin mencionar la enajenación, el mandatario no puede válidamente vender o comprar inmuebles a nombre del mandante.
Debe estar vigente al momento de la firma. El mandato puede tener un plazo de vigencia o puede ser revocado por el mandante en cualquier momento. Si la compraventa se firma después de que el mandato expiró o fue revocado, el mandatario actúa sin poder —y el acto es inoponible al mandante, salvo que éste lo ratifique.
Debe estar dentro de sus límites sustantivos. Si el mandato autoriza vender un inmueble específico por un precio no inferior a cierto monto, y el mandatario lo vende por menos o vende un inmueble distinto, excede los límites del poder. Ese exceso hace inoponible el acto al mandante en lo que excede las facultades conferidas.
El mandato vencido — el riesgo más frecuente y más costoso
El caso más frecuente en la práctica es el mandato que estaba vigente cuando se otorgó pero que expiró —por vencimiento del plazo o por revocación— antes de que se firmara la escritura definitiva. El mandatario concurre a la escritura como si el poder continuara vigente, el notario inscribe el título y el adquirente cree haber comprado válidamente.
El Código Civil establece una regla de protección al tercero de buena fe en este escenario: si el mandato expiró por una causa ignorada del mandatario, lo que éste haya obrado en ejecución del mandato es válido y da derecho a terceros de buena fe contra el mandante. Pero esta protección tiene límites: si el mandatario sabía que el poder había expirado —o si el tercero no estaba de buena fe— la protección no opera y el acto es inoponible al mandante.
En la práctica, la buena fe del adquirente se pone en duda cuando el plazo del mandato constaba en el propio instrumento y la escritura se firmó después de ese plazo. Si el adquirente o su abogado podían conocer el vencimiento leyendo el poder, la alegación de buena fe es difícil de sostener.
El mandatario que excede sus facultades
Cuando el mandatario actúa dentro de los límites formales del poder —el poder existe y está vigente— pero excede el contenido de las facultades conferidas, la situación es diferente.
Los actos celebrados fuera de los límites del mandato son inoponibles al mandante. Éste no queda obligado por lo que el mandatario hizo en exceso de sus facultades. Pero el mandatario que excedió su poder queda personalmente responsable frente al tercero con quien contrató, especialmente si no le dio suficiente conocimiento de los límites de sus facultades o si se obligó personalmente.
La responsabilidad del mandatario frente al tercero es relevante en términos de perjuicios —puede demandar al mandatario los daños que sufrió por haber contratado creyendo que el poder era suficiente— pero no necesariamente le permite conservar el inmueble que creía haber adquirido.
La ratificación por el mandante es la salida más eficiente cuando hay exceso de poder y hay voluntad de todas las partes de subsanar el defecto. El mandante que ratifica expresa o tácitamente los actos del mandatario queda obligado como si los hubiera celebrado personalmente. La ratificación opera con efecto retroactivo a la fecha del acto ratificado —no desde la fecha de la ratificación misma.
El mandato y el estudio de títulos — lo que debe verificarse
El estudio de títulos de un inmueble debe incluir la revisión del mandato cuando alguna de las escrituras en la cadena de dominio fue otorgada por un representante. Los puntos que hay que verificar son precisos.
Que el poder conste en escritura pública. Que incluya expresamente la facultad de enajenar o de comprar, según corresponda. Que estuviera vigente al momento de la firma de la escritura —verificando tanto el plazo como la ausencia de revocación. Que el mandatario actuara dentro de los límites del poder en cuanto al inmueble específico y al precio. Y que si hay personas jurídicas involucradas, quien otorgó el mandato tenía a su vez las facultades estatutarias para hacerlo.
Omitir cualquiera de estos puntos es uno de los errores más frecuentes y más costosos en el estudio de títulos inmobiliarios.
Los problemas más frecuentes en la práctica
Mandato vencido al momento de la firma
El poder tenía un plazo determinado que ya había expirado cuando se firmó la escritura. La compraventa es inoponible al mandante salvo que haya buena fe del adquirente respecto del vencimiento —lo que es difícil de sostener cuando el plazo constaba en el documento.
Poder sin facultad expresa de enajenar
El mandato era general de administración o incluía facultades amplias pero no mencionaba expresamente la enajenación de bienes raíces. El mandatario vende el inmueble y el mandante lo desconoce. La compraventa puede ser inoponible.
Mandato revocado sin conocimiento del tercero
El mandante revocó el poder antes de la escritura pero el mandatario concurrió igualmente. Si el tercero estaba de buena fe y no podía conocer la revocación, la compraventa puede ser oponible al mandante, quien deberá luego ejercer acción de perjuicios contra el mandatario. Si el tercero conocía la revocación, el acto es inoponible.
Representante de persona jurídica sin facultades suficientes
El gerente o apoderado de una sociedad firma la escritura sin contar con el acuerdo de directorio u otro órgano que los estatutos exigían para enajenar bienes raíces. El acto puede ser inoponible a la sociedad. Este defecto es especialmente frecuente y especialmente difícil de detectar sin revisar los estatutos y los poderes vigentes al momento de la firma.
Autocontratación no autorizada
El mandatario vende el inmueble del mandante a sí mismo, o actúa representando a ambas partes sin haber sido expresamente autorizado. La autocontratación no autorizada genera inoponibilidad del acto respecto del mandante.
Estrategias disponibles
Para el mandante cuyo inmueble fue enajenado por un mandatario sin facultades suficientes o con poder vencido, la vía principal es la acción de inoponibilidad del acto respecto de su patrimonio. Si el acto es inoponible, el mandante no queda obligado y puede perseguir al mandatario por los perjuicios causados.
Para el adquirente que descubre un vicio en el mandato después de haber pagado el precio, la posición depende del tipo de vicio y de si actuó de buena fe. Si el defecto es subsanable mediante ratificación del mandante, hay que buscar ese camino antes de litigar. Si el mandante se niega a ratificar, hay acción de perjuicios contra el mandatario que actuó sin facultades suficientes.
Para ambas partes cuando hay voluntad de subsanar, la ratificación por el mandante es la solución más eficiente: rápida, sin costo judicial y con efecto retroactivo. Solo requiere que el mandante manifieste su voluntad de hacer suyo el acto celebrado por el mandatario —en escritura pública si el acto era solemne.
La prevención es siempre la estrategia más eficiente: un estudio de títulos riguroso que incluya la verificación del mandato elimina el riesgo antes de que el precio sea pagado y la escritura sea firmada.
Preguntas frecuentes
¿Puede declararse nula una compraventa por defecto en el mandato?
El efecto técnico no es la nulidad sino la inoponibilidad: el acto es válido entre el mandatario y el tercero, pero no produce efectos respecto del mandante. La distinción importa porque la inoponibilidad no requiere declaración judicial en todos los casos y no se sanea por el transcurso del tiempo del mismo modo que la nulidad. Pero en la práctica, el resultado para el adquirente puede ser equivalente: puede perder el inmueble.
¿El mandato general de administración sirve para vender un inmueble?
No. La facultad de enajenar bienes raíces debe estar expresamente conferida en el poder. Un mandato general de administración habilita para actos de administración ordinaria, no para enajenar. Si el mandatario vende un inmueble con un poder que no incluye esa facultad, el acto es inoponible al mandante.
¿Qué pasa si el mandante muere antes de que se firme la escritura?
La muerte del mandante extingue el mandato. Si la escritura se firma después de la muerte del mandante, el mandatario actúa sin poder —salvo que los herederos ratifiquen el acto. Por eso en operaciones donde el mandante es una persona mayor o enferma, la verificación de su estado al momento de la firma es un punto que no puede omitirse.
¿Puede el mandatario comprar para sí mismo el inmueble que se le encargó vender?
Solo si el mandante lo autorizó expresamente. Sin esa autorización, la autocontratación es inoponible al mandante. Es uno de los conflictos de interés más graves que puede presentarse en una compraventa por mandato y uno de los que la jurisprudencia ha tratado con más rigor.
¿Cómo se sanea un mandato defectuoso?
Mediante ratificación del mandante. Si el mandante hace suyo el acto celebrado por el mandatario —expresa o tácitamente— el defecto queda subsanado con efecto retroactivo a la fecha del acto. Si el acto era solemne, la ratificación debe cumplir la misma solemnidad.
En SouthTerra
El mandato para compraventa de inmuebles parece un trámite rutinario. En la mayoría de los casos lo es. Pero cuando el poder tiene un defecto —vencido, insuficiente, revocado, excedido— las consecuencias pueden alcanzar el dominio mismo del inmueble y dejar al adquirente con un título viciado que no pudo detectar a tiempo.
Revisar el mandato con la misma rigurosidad con que se revisa el título de dominio es parte del estudio de títulos bien hecho. Porque el defecto en el poder del mandatario es, en muchos casos, más difícil de ver y más fácil de ignorar que otros vicios —hasta que alguien lo hace valer.
En SouthTerra revisamos los mandatos como parte integral del análisis de títulos y detectamos los defectos antes de que el precio sea pagado.
¿Un mandato con posibles vicios?
Si está evaluando una compraventa en la que alguna de las partes actúa por mandatario, o si detectó un posible vicio en el poder usado en una operación pasada, en SouthTerra podemos ayudarle a precisar su posición.
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