Contratos
de construcción
El contrato de construcción es uno de los contratos más complejos del tráfico civil y comercial chileno. Involucra una obra larga en el tiempo, un precio que puede estar sujeto a ajustes, un conjunto de obligaciones técnicas que el comitente no siempre puede evaluar directamente, y una relación entre partes con intereses frecuentemente contrapuestos.
Cuando esa relación se quiebra —por obras paralizadas, presupuestos desbordados, vicios constructivos, disputas sobre adicionales o incumplimiento de plazos— el marco jurídico aplicable es una combinación de normas del Código Civil, estipulaciones contractuales y, en ciertos casos, normas técnicas y sectoriales que determinan los derechos y obligaciones de cada parte.
Los tipos de contrato de construcción — estructura y asignación de riesgos
La primera decisión que determina el marco de derechos y obligaciones de cada parte —y el origen de la mayoría de los conflictos— es el tipo de contrato bajo el cual se ejecuta la obra. En Chile la práctica reconoce cuatro modalidades principales, que pueden combinarse o adaptarse, pero cuya lógica de asignación de riesgos es distinta en cada caso.
Suma alzada o precio fijo
El contratista se obliga a ejecutar la obra completa por un precio total determinado, sin importar los costos reales que tenga que asumir para cumplir. El riesgo del costo es del contratista: si los materiales suben, si hay imprevistos o si subestimó el trabajo, la pérdida es suya. El comitente tiene certeza de precio pero pierde flexibilidad —cualquier modificación al proyecto pactado genera un adicional que debe negociarse separadamente. Es la modalidad que más frecuentemente genera disputas sobre el alcance exacto de la obra original y el precio de los adicionales.
Precio unitario o serie de precios
El contrato establece precios fijos por unidad de medida —metro cuadrado de construcción, metro lineal de canalización, metro cúbico de hormigón— y el precio total resulta de multiplicar esos valores por las cantidades efectivamente ejecutadas, que se miden al avance. El riesgo del precio unitario lo asume el contratista, pero el riesgo de la cantidad lo asume el comitente: si la obra requiere más metros de los estimados, el comitente paga más. Es frecuente en obras de infraestructura y en etapas cuya extensión no puede determinarse con precisión al inicio.
Administración delegada o coste más honorario
El contratista ejecuta la obra cobrando los costos reales incurridos —materiales, mano de obra, subcontratos— más un porcentaje o monto fijo como honorario por su gestión. El riesgo del costo lo asume íntegramente el comitente. A cambio, el comitente tiene mayor control sobre las decisiones de la obra y acceso a los costos reales. Es la modalidad que más fácilmente genera conflictos sobre la razonabilidad de los gastos, la rendición de cuentas y el control del avance, especialmente cuando no hay un sistema claro de aprobación previa de gastos.
Contrato EPC o llave en mano
El contratista asume la responsabilidad integral de la obra —ingeniería, procura de materiales y construcción— entregando al comitente la obra terminada y en condiciones de operar. Es la modalidad que transfiere más riesgos al contratista y la que exige mayor capacidad técnica y financiera de su parte. En Chile se usa principalmente en proyectos industriales, energéticos y de infraestructura de envergadura. Los conflictos más frecuentes en esta modalidad son los relativos a la definición de lo que significa "obra terminada y operativa" y los plazos de garantía post-entrega.
La elección del tipo de contrato no es neutral: determina quién absorbe los imprevistos, cómo se gestionan los cambios al proyecto y cuál es el incentivo del contratista respecto de la eficiencia. Un contrato mal elegido para la naturaleza de la obra —por ejemplo, suma alzada en un proyecto con diseño incompleto— es por sí solo una fuente de conflicto inevitable.
El marco legal — Código Civil y Ley General de Urbanismo y Construcciones
El Código Civil regula el contrato de obra o arrendamiento de obra material como la figura base: una persona se obliga a ejecutar una obra determinada a cambio de un precio. Los artículos 1996 y siguientes establecen las reglas generales —quién provee los materiales, cuándo se perfecciona el contrato, cómo se determina el precio, cuándo puede el artífice desistirse, y cómo se responde por los vicios de la obra.
En materia de construcción inmobiliaria, la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza establecen responsabilidades específicas del constructor, del proyectista y del inspector técnico, con plazos que varían según el tipo de vicio. Este régimen especial se superpone al del Código Civil y es relevante especialmente cuando hay vicios que afectan la habitabilidad o la estructura del inmueble construido.
Para proyectos de cierta envergadura, el marco contractual suele complementarse con condiciones generales de contrato —como las del Instituto de la Construcción o adaptaciones de modelos internacionales como FIDIC— que regulan en detalle los procedimientos de cambio de obra, las reclamaciones, los plazos de respuesta y los mecanismos de resolución de disputas. Cuando existe ese marco contractual detallado, es la primera fuente de referencia para resolver cualquier controversia —antes que las reglas generales del Código Civil.
Las obligaciones fundamentales de cada parte
El contratista tiene tres obligaciones principales. Ejecutar la obra conforme a las especificaciones técnicas, los planos y el contrato. Terminarla dentro del plazo convenido. Y entregarla sin vicios —tanto los visibles al momento de la recepción como los ocultos que se manifiestan posteriormente.
El comitente tiene igualmente tres obligaciones centrales. Pagar el precio en los plazos y condiciones convenidos. Permitir el acceso al inmueble y proveer las condiciones necesarias para la ejecución. Y recibir la obra cuando esté terminada conforme a lo pactado —porque la negativa injustificada a recibir puede generar responsabilidad para el comitente y detener el curso de los plazos de garantía.
El incumplimiento del contratista más frecuente es la entrega tardía o con defectos. El incumplimiento del comitente más frecuente es el no pago oportuno de los estados de avance —que puede a su vez justificar la paralización de la obra por el contratista, generando una cascada de incumplimientos recíprocos que es difícil de desenredar en litigio.
Los vicios de construcción — tipos, plazos y responsabilidades
Los vicios de construcción son el conflicto más frecuente y el más técnicamente complejo. El Código Civil distingue entre los vicios que hacen la obra del todo inútil para su destino —que habilitan al comitente a rechazarla y a pedir la rescisión del contrato— y los vicios que solo la hacen imperfecta —que generan derecho a corrección o reducción del precio.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece plazos de responsabilidad diferenciados según el tipo de defecto: los vicios que afectan los terminados tienen un plazo distinto a los que comprometen la habitabilidad, y éstos a su vez difieren de los que afectan la estructura. El constructor, el proyectista y el inspector técnico pueden responder solidariamente o en forma independiente según el origen del vicio.
Los vicios ocultos —aquellos que no eran detectables al momento de la recepción pero que se manifiestan después— son especialmente problemáticos porque el comitente los descubre cuando la obra ya fue recibida y el precio pagado, y debe probar que el vicio existía al momento de la entrega y no fue causado por su propio uso o mantención deficiente. El peritaje técnico es determinante en estos casos: sin un informe pericial que establezca el origen y la antigüedad del defecto, la acción por vicios ocultos es difícil de sostener.
El análisis de prescripción es el primer paso al evaluar cualquier reclamo por vicios: los plazos corren desde momentos distintos según el tipo de vicio y el régimen aplicable, y un reclamo extemporáneo —aunque el defecto sea real y grave— puede estar prescrito antes de llegar a juicio.
Los adicionales — la fuente de conflicto más recurrente
Los trabajos adicionales —obras no incluidas en el contrato original que el contratista ejecuta durante la construcción— son la fuente de conflicto más frecuente en los contratos de construcción, y la que más fácilmente convierte una relación colaborativa en un litigio.
El mecanismo del conflicto es siempre similar: el contratista ejecuta trabajos que estima necesarios o que el comitente le solicitó verbalmente, y al momento del cobro el comitente los desconoce, niega haberlos autorizado o discute el precio. Sin una orden de cambio escrita y firmada que formalice el adicional —su alcance, su precio y su impacto en el plazo— el cobro judicial de adicionales es un ejercicio probatorio muy difícil.
El problema se agrava en contratos de suma alzada, donde el contratista tiene el incentivo de ejecutar adicionales para compensar un precio original ajustado, y el comitente tiene el incentivo de calificar todo trabajo como incluido en el precio original. Sin un procedimiento claro de órdenes de cambio, ese conflicto es inevitable.
La regla práctica es clara: ningún adicional debe ejecutarse sin una orden de cambio escrita que lo autorice, lo cuantifique y lo firme el comitente o su representante con facultades para ello. Un adicional ejecutado sin ese respaldo puede ser un trabajo no remunerado.
La paralización de obra — causas y consecuencias
La paralización de una obra en ejecución es uno de los escenarios más dañinos económicamente para ambas partes y uno de los que más rápidamente genera litigio.
El contratista puede paralizar legítimamente cuando el comitente no ha pagado los estados de avance en los plazos convenidos —ejerciendo la excepción de contrato no cumplido. Pero esa paralización debe estar bien fundamentada y documentada: si el juez concluye que el contratista paralizó injustificadamente, queda expuesto a demanda de perjuicios por los daños causados al comitente, incluyendo los costos de contratar a otro contratista para terminar la obra.
El comitente puede poner término al contrato cuando el contratista incumple gravemente —obras paralizadas sin justificación, desvíos graves del plazo, defectos reiterados— pero esa terminación debe ejercerse en la forma prevista en el contrato y en la ley. Una terminación mal ejecutada puede convertir al comitente en el incumplidor y generar responsabilidad de su parte.
En ambos casos, la documentación del estado de la obra al momento de la paralización o terminación —con acta detallada, peritaje técnico y registro fotográfico— es el activo probatorio más valioso para el litigio posterior. Lo que no quedó documentado en ese momento será muy difícil de probar después.
Las garantías contractuales — boletas y retenciones
Los contratos de construcción habitualmente incluyen garantías destinadas a asegurar el cumplimiento del contratista: boletas de garantía de fiel cumplimiento, de correcta ejecución y de anticipo, y retenciones sobre los estados de avance como respaldo durante el período de garantía post-entrega.
La ejecución de una boleta de garantía —cobrarla al banco emisor— es un acto de alto impacto que puede paralizar financieramente al contratista y es frecuentemente fuente de litigio sobre si la causal que la justificó era válida. Los contratos suelen establecer cuándo puede ejecutarse la boleta y bajo qué condiciones, y el incumplimiento de esas condiciones puede generar responsabilidad para el comitente que la ejecutó sin derecho —incluyendo indemnización de perjuicios y eventualmente medidas cautelares que suspendan el cobro mientras se discute la legitimidad de la ejecución.
Las retenciones son frecuente fuente de conflicto al término de la obra: el comitente retiene montos imputándolos a defectos que el contratista no reconoce, y el contratista demanda su liberación mientras el comitente sostiene que los defectos no han sido corregidos. Sin un protocolo claro de recepción y de levantamiento de observaciones, esa disputa puede extenderse indefinidamente.
Los problemas más frecuentes en la práctica
Obras que no terminan
El contratista paraliza la obra —por falta de pago, por dificultades financieras propias o por subestimación del proyecto— y el comitente queda con una construcción incompleta y la necesidad de buscar quien la termine a un costo generalmente mayor. La determinación de quién causó la paralización y en qué porcentaje la obra estaba avanzada al momento de la quiebra de la relación son los puntos centrales del litigio.
Desvío de presupuesto sin soporte documental
El contrato se acordó en suma alzada pero el contratista cobra adicionales no documentados. O el contrato fue por administración pero los costos se dispararon sin control ni rendición de cuentas ordenada. En ambos casos la disputa es sobre cuánto debe pagarse y quién asume el desvío.
Vicios constructivos post-recepción
La obra fue recibida conforme, pero meses o años después aparecen filtraciones, grietas estructurales, fallas en instalaciones u otros defectos. El comitente reclama; el contratista atribuye los defectos al uso, a la mantención o a causas externas. El peritaje técnico y los plazos de prescripción son los dos ejes del litigio.
Conflictos con subcontratistas
El contratista principal subcontrató partes de la obra y no pagó a los subcontratistas. Éstos reclaman directamente al comitente o retienen materiales. La cadena de responsabilidades entre comitente, contratista y subcontratistas es uno de los temas más complejos en la litigación de construcción, especialmente cuando el contratista principal está en dificultades financieras.
Contrato mal redactado o sin contrato escrito
La obra se encargó verbalmente o con un presupuesto que no establece plazos, mecanismo de adicionales ni garantías. Cuando surge el conflicto, ninguna de las partes puede probar con precisión qué fue acordado, y el litigio se convierte en una disputa de versiones.
Estrategias disponibles
Para el comitente que enfrenta incumplimiento del contratista —obra paralizada, defectos graves, retraso injustificado— las vías son la terminación del contrato por incumplimiento con indemnización de perjuicios, la ejecución de garantías si están correctamente constituidas, y la demanda por vicios constructivos. La clave estratégica es documentar el estado de la obra antes de actuar —con acta e informe técnico— y cuantificar los daños con precisión antes de demandar.
Para el contratista que enfrenta un comitente que no paga, que desconoce adicionales o que ejecuta garantías sin derecho, las vías son la demanda de cobro de precio con los intereses pactados o legales, la paralización fundada en la excepción de contrato no cumplido debidamente comunicada, y la acción de indemnización si la ejecución de la boleta fue injustificada.
En ambos casos, el arbitraje es frecuentemente la vía más adecuada para conflictos de construcción de cierta envergadura: permite designar un árbitro con conocimientos técnicos del sector, concentrar el debate en los puntos relevantes y obtener una decisión en plazos más razonables que los de la justicia ordinaria. Muchos contratos de construcción bien redactados incluyen cláusula compromisoria precisamente por esa razón. Si el contrato no la tiene, las partes pueden acordar el arbitraje una vez surgido el conflicto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner término al contrato si la obra está atrasada?
Depende de la gravedad del atraso y de lo que diga el contrato. Si el contrato establece un plazo y consecuencias específicas para el atraso —multas por día, causal de terminación— hay que seguir ese mecanismo. Si no hay cláusula expresa, el atraso grave puede configurar un incumplimiento que justifica la terminación por la vía general de la condición resolutoria tácita, pero esa vía requiere declaración judicial salvo que exista pacto comisorio calificado que opere de pleno derecho.
¿El contratista puede cobrar adicionales si no los documentó?
Puede intentarlo, pero la carga probatoria es pesada. Sin orden de cambio escrita, el contratista debe probar que los trabajos fueron ejecutados, que no estaban incluidos en el contrato original y que el comitente los autorizó. En litigio, ese estándar frecuentemente no se satisface. La mejor posición del contratista es siempre la que tiene documentación de respaldo.
¿Qué garantías debería exigir el comitente antes de iniciar la obra?
Como mínimo: boleta de garantía de fiel cumplimiento por un porcentaje del precio total, seguro de responsabilidad civil de construcción, y acreditación de que el contratista tiene los permisos y la capacidad técnica necesarios. En obras de mayor envergadura, es habitual agregar boleta de correcta ejecución vigente durante el período de garantía post-entrega, y garantía de anticipo si se paga uno al inicio.
¿Hasta cuándo puede reclamarse por vicios de construcción?
Los plazos dependen del tipo de vicio y del régimen aplicable. Bajo el Código Civil, las acciones por vicios redhibitorios tienen plazos relativamente breves. Bajo la Ley General de Urbanismo y Construcciones, los plazos varían según el tipo de defecto —terminados, habitabilidad, estructura— y son más extensos para los vicios estructurales. El análisis de prescripción es siempre el primer paso al evaluar un reclamo por vicios: una acción extemporánea puede estar prescrita aunque el defecto sea real y grave.
¿Es mejor ir a arbitraje o a tribunales ordinarios en un conflicto de construcción?
En conflictos de cierta envergadura económica o complejidad técnica, el arbitraje tiene ventajas relevantes: el árbitro puede tener formación en construcción, el proceso es más flexible y los plazos suelen ser más predecibles. En conflictos menores o cuando una de las partes no tiene recursos para costear el arbitraje, los tribunales ordinarios son más accesibles. La decisión depende del monto en disputa, de la complejidad técnica y de lo que establezca el contrato.
¿El tipo de contrato elegido afecta mis derechos en caso de conflicto?
Significativamente. En suma alzada, el contratista asume el riesgo del costo y tiene menos margen para reclamar imprevistos. En administración delegada, el comitente asume el riesgo del costo y tiene más responsabilidad sobre las decisiones de obra. En precio unitario, el riesgo de cantidad lo asume el comitente. Entender la lógica de asignación de riesgos del tipo de contrato firmado es el punto de partida para evaluar cualquier reclamo o defensa.
En SouthTerra
Los contratos de construcción concentran riesgos que no siempre son visibles al momento de firmar: presupuestos que se desvían, obras que se paralizan, defectos que aparecen después de la recepción, adicionales que se disputan. Cuando esos riesgos se materializan, el resultado del conflicto depende en gran medida de cómo estaba redactado el contrato, qué tipo de modalidad se eligió y qué documentación existe sobre lo que ocurrió durante la ejecución.
Un contrato bien estructurado antes de la obra —con el tipo correcto para la naturaleza del proyecto, mecanismos claros de adicionales y garantías adecuadas— y una gestión documental rigurosa durante su ejecución son la diferencia entre un conflicto que se resuelve en semanas y uno que se litiga durante años.
En SouthTerra analizamos contratos de construcción antes de que se firmen y gestionamos los conflictos que surgen durante o después de la ejecución, con el enfoque técnico-jurídico que este tipo de disputas requiere.
¿Un conflicto en un contrato de construcción?
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